Sai Sót Thi Công Và Gánh Nặng Chi Phí Dài Hạn

Trong cơn say của thị trường bất động sản, sự chú ý thường dồn vào vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá hay vẻ hào nhoáng của phối cảnh 3D. Tuy nhiên, khi “cơn thủy triều” đầu tư rút đi, thứ còn lại trơ trọi chính là chất lượng thực tế của công trình. Một công trình thi công lỗi không chỉ là một sản phẩm kỹ thuật thất bại, mà là một “khối u” tài chính âm thầm bào mòn giá trị của chủ sở hữu.

Sai phạm trong xây dựng hiếm khi lộ diện ngay tại thời điểm cắt băng khánh thành. Nó ẩn mình sau những lớp sơn nước bóng bẩy và những tấm ốp trang trí đắt tiền. Nhưng thời gian là vị giám khảo công minh nhất. Chỉ sau một vài mùa mưa nắng, “bộ mặt thật” của công trình sẽ bị bóc trần.

Đó là những vết nứt chân chim lan rộng trên tường, báo hiệu sự co ngót vật liệu không đồng đều hoặc sai tỷ lệ vữa trát. Nghiêm trọng hơn là những vết nứt xé ngang dầm, cột – dấu hiệu của việc tính toán kết cấu sai lầm hoặc ăn bớt cốt thép chịu lực.

Đó là tình trạng thấm dột – “căn bệnh ung thư” của mọi công trình. Nước len lỏi qua các mao mạch bê tông rỗng xốp, phá hủy lớp sơn, làm hoen rỉ cốt thép bên trong và sinh ra nấm mốc độc hại. Một khi hệ thống chống thấm đã bị làm ẩu từ phần thô, việc khắc phục sau này gần như là “điều trị triệu chứng”, tốn kém gấp 5 đến 10 lần so với làm đúng ngay từ đầu mà không bao giờ triệt để.

Nguyên nhân của những lỗi này không nằm ở sự vô ý, mà thường nằm ở sự cố ý trong quản trị. Áp lực tiến độ và lòng tham lợi nhuận ngắn hạn khiến các quy trình kỹ thuật bị đốt cháy. Bê tông chưa đủ ngày đã tháo cốp pha. Gạch chưa đủ độ ẩm đã đem đi xây. Vật liệu giá rẻ không rõ nguồn gốc được tuồn vào thay thế hàng chính hãng.

Khi sự giám sát lỏng lẻo gặp gỡ tư duy “làm cho xong”, thảm họa là điều tất yếu.

Đối với một tài sản thực, chất lượng xây dựng chính là “tuổi thọ kinh tế”. Một tòa nhà được xây dựng chuẩn mực có thể khai thác dòng tiền trong 50-70 năm. Ngược lại, một công trình lỗi chỉ sau 5-10 năm đã xuống cấp trầm trọng.

Chi phí bảo trì, sửa chữa liên tục sẽ ăn mòn toàn bộ lợi nhuận cho thuê. Giá trị thanh khoản của tài sản lao dốc không phanh vì không nhà đầu tư nào muốn bỏ tiền mua lại một “xác nhà” rệu rã. Lúc này, tài sản không còn là kênh tích trữ giá trị, mà trở thành gánh nặng nợ nần.

Để ngăn chặn những “vết sẹo” này, niềm tin không thể đặt vào lời hứa. Nó phải được đặt vào sự minh bạch của dữ liệu.

Quản lý xây dựng hiện đại đòi hỏi mọi khâu từ vật liệu đầu vào, quy trình thi công đến nghiệm thu đều phải được số hóa và lưu vết. Chỉ khi mọi mét vuông sàn, mọi tấn xi măng đều có thể truy xuất nguồn gốc và quy trình, rủi ro mới được kiểm soát. Đầu tư vào chất lượng thi công và hệ thống giám sát ngay từ đầu không phải là chi phí, đó là khoản bảo hiểm duy nhất để tài sản thực giữ đúng nghĩa là “tài sản”.